GW明けの5月6日、3つの重要データが同時に揃いました。

これは業界では静かに話題になっていますが、まだ一般的には広まっていない重要な変化です。東京23区の中古マンション価格上昇に「陰り」が見え始めた一方、大阪市の中古マンションが伸び率で全国トップに浮上しました。

東京23区の中古マンション平均査定額が2年弱で32%上昇し平均8,600万円に達した一方、平均価格1.5億円の壁を超えた新築23区物件はもはや実需購買層の手に届きません。大阪の「まだ4,000〜5,000万円台で都心駅近が買える」という相対的な割安感が、国内外の投資家の目線を関西に向かわせています。

健美家が2026年1月に公表した「収益物件市場動向年間レポート」は衝撃的な数字を示しています。区分マンションの全国平均価格が底値から約2.8倍、前年比では15%超の上昇。しかも「全種別で過去最高値を更新」という結果でした。

この上昇にはっきりとした「構造的理由」があります。単なる投機バブルではありません。

重要なのは「利回りは低下している」という事実です。価格が上昇したため、全種別で投資利回りは過去最低水準に低下しました。つまり「これから初めて買う人」にとっては利回り面では不利になっていますが、「すでに保有している人」は含み益が急拡大しています。

価格上昇の話題に隠れて、今年の日本不動産市場に「時限爆弾」が仕掛けられています。それが「サブリース2026年問題」です。メディアでの露出は少ないですが、物件保有者にとっては極めて重要なリスクです。

サブリース契約とは、不動産管理会社がオーナーから物件を一括借り上げし、入居者に転貸する仕組みです。「空室保証」として普及しましたが、契約内容をよく見ると「2年ごとに家賃を見直せる」「管理会社側から解約できる」という条項が多く含まれています。

今号の3つのテーマを統合すると、一つの明確な投資方針が浮かび上がります。