売り出し価格と成約価格の差 1,802万円 ——大阪都心マンションの「本当の値段」

数字が示しているのは、売り手と買い手の間の「距離」が急速に広がっていることです。売りに出される物件は1年で4割近く増え、売り手はより高い値段をつけています。一方で、実際に売れた件数は3割減り、売れた価格はほぼ横ばいです。成約価格は前月比では2.9%下がりました。

※売出価格・成約価格はそれぞれ新規登録物件・成約物件の平均で、物件の広さや築年数の構成が異なるため、差額は両者の価格水準の違いを示す目安です。

中心6区以外の大阪市18区では、売出価格と成約価格の差はほとんどありません。価格帯が比較的手ごろなエリアでは、売り手の希望と買い手の判断が大きくずれていないということです。ただし、ここでも成約件数は前年より2割以上減っています。大阪府全体で見ると、成約価格は前年比5.3%下がり、成約件数は約2割減りました。

東京カンテイが10月22日に公表した9月の中古マンション価格(70㎡換算・売り希望価格)では、東京23区が1億2,629万円と前月比0.4%下がり、4カ月連続の下落となりました。5月まで25カ月連続で過去最高を更新していた東京23区の価格が、はっきり下向きに転じています。

共同通信の報道によると、高い価格に買い手が付きにくくなり、都心では値下げする売り手が出ています。東京カンテイの担当者は、都心部の価格上昇は投機的な投資によるところが大きかったとし、首都圏では下落する東京23区と、実需に支えられて上昇する23区以外とで「二極化する」との見方を示しました。大阪市中心6区の売り希望価格も3カ月続けて下がっており、東京と同じ「都心から伸びが止まる」動きが、大阪でも数字に表れ始めています。

旭森観察室ではこれまで、VOL.43で東京カンテイの中古マンション価格(大阪市6,543万円、前年比+23.5%)を、VOL.45ではその価格をもとにした表面利回りの試算を紹介しました。これらはいずれも「売り希望価格」にもとづく数字です。今回の成約データを見ると、売り希望価格の上昇は、実際の取引価格の上昇よりかなり大きかったことがわかります。