2026年は「多極化」の時代 自分がどの「極」にいるかで 全てが決まる

旭森観察室 VOL.03で「三極化」を提唱してから約2ヶ月。市場はさらに分断が進み、「上昇・高止まり・下落」の三層では捉えきれない複雑さが生まれています。今日の複数メディアが「多極化」という表現を使い始めたことを受け、旭森観察室も5極フレームにアップデートします。

5月15日、ニッセイ基礎研究所が日経不動産マーケット情報に発表した市場レポートが明言しました——「新築マンション価格は今後も高水準で推移する」。これはPOLE 2の「中古」優位論を改めて強化するデータです。

この「新築高止まり」の構造は少なくとも2026〜2027年は変わらない見通しです。新築が手の届かない価格になるほど、中古市場への需要が集中する——これがPOLE 2の外国人現金組にとってのテールウィンドです。同じ額を出すなら「新築より中古で好立地」という選択が合理的になり続けています。

POLE 3——海外ファンドの日本回帰は、在日華人個人投資家にとって「競合が増える」側面と「市場全体が底上げされる」側面の両方を持つ動きです。

海外ファンドが賃貸マンションに再注目している理由は3つです。①日本の賃料上昇が歴史的水準に達し収益性が改善した、②円安で外貨建て利回りが改善した、③日本の政治的安定性が地政学リスク時代に魅力的——この3条件が2026年も継続しています。

POLE 4——日本人実需層がなぜ圧迫されているか。変動金利の「安全装置」と思われていたルールが、実は「見えない落とし穴」であることが今週改めて注目されています。

この「見えない落とし穴」が、日本人実需層の購買力をじわじわと侵食しています。変動金利で組んでいる人の大半は「返済額が変わっていないから大丈夫」と思っているが、実際は元本が想定より減っておらず、金利上昇が続くほど将来の返済額が膨らむリスクが蓄積されています。

5極マップを踏まえ、在日华人投資家が今いる場所と目指すべき場所を整理します。