大阪のオフィス空室率 6年ぶりの2%台へ ——「供給過剰」の予想は外れた

三鬼商事によると、9月は自社ビルから賃貸ビルへの大型移転が相次ぎ、新築ビルや既存ビルの大きな空室で成約が進みました。新築ビルの空室率は1カ月で13ポイント以上下がっています。企業が古い自社ビルを出て、設備の新しい賃貸ビルへ移る動きが、大阪の需要を押し上げている形です。

6地区すべてで賃料が前年を上回りました。最も伸びたのは梅田で、空室率は2.21%まで下がり、賃料は1年で11.2%上がって18,850円/坪となりました。心斎橋・難波は空室率0.92%と、ほぼ満室の状態です。船場も賃料が10.3%上がっています。

一方、新大阪は唯一、空室率が前年より上がりました(+1.60pt)。三鬼商事は、拠点の集約に伴う解約の影響と説明しています。ただし賃料は前年比+9.6%と上がっており、需要そのものが弱いというより、個別の大型解約の影響とみられます。

2024年6月、日本不動産研究所は大阪のオフィス市場について、過去最大級の新規供給により空室率が2024年に6.3%まで上昇するとの予測を公表していました。2026年についても4.6%の見通しでした。実際の数字と比べると、大阪の需要の強さがよくわかります。

ニッセイ基礎研究所のレポート(2026年3月)は、需要が強かった理由として、大阪府の就業者数が2025年に481.6万人と3年連続で増えたこと、情報通信業の雇用が大きく伸びていること、そして企業が自社ビルからグラングリーン大阪などの新しい賃貸ビルへ移転していることを挙げています。人手不足の中で、企業が人材を集めるために、より良いオフィスへ移っているという構図です。

オフィスビルを買う個人投資家は多くありません。それでもオフィス市場を見る意味は、それが「人が集まる街かどうか」を最もよく映す指標だからです。