新築は33年ぶりの品薄 中古は大阪市21ヵ月連続上昇 ——ただし都心に「小さな変化」

8月の発売戸数は517戸にとどまり、8月としては1993年(502戸)以来の少なさでした。9月も1,000戸程度と前年を大きく下回る見込みで、供給の細りは一時的なものではなさそうです。背景には、VOL.41でも触れた建築費の高騰と用地価格の上昇があります。「建てても採算が合いにくい」ため、デベロッパーが供給を絞っている構図です。

一方、価格は上がり続けています。平均価格・㎡単価ともに3ヵ月連続の上昇です。ただし初月契約率は67.3%で、好不調の目安とされる70%を下回りました。「高くても売れる」から「高いと売れにくい」へ、買い手の反応にはやや慎重さも見え始めています。

地域別に見ると、大阪市部は182戸を供給し、初月契約率は82.4%と近畿圏で最も高い水準の一つでした。㎡単価は114.0万円です。平均価格が5,210万円と府下(6,471万円)より低いのは、住戸が小さいためです。平均価格を㎡単価で割ると、大阪市部の平均面積は約46㎡、府下は約68㎡となり、大阪市部ではコンパクトな住戸が中心だったことがわかります。

東京カンテイの中古マンション価格(70㎡換算、売り希望価格ベース)を見ると、大阪市は8月に6,543万円となり、前年同月比+23.5%、21ヵ月連続の上昇でした。1年前と比べて2割以上高い水準です。

注目したいのは大阪市中心6区です。価格は9,465万円で、前月比−0.3%と7月(−0.1%)に続いて下落しました。前年同月比の上昇率も、7月の+15.9%から8月は+13.4%へ縮んでいます。東京カンテイは「大阪市中心部で価格トレンドにやや弱さも出始めている」とし、都心の価格調整が周辺へ広がりつつあると分析しています。

今回のデータを並べると、ひとつの流れが見えてきます。

価格が上がりきった都心の中心部では買い手がつきにくくなり、需要が相対的に割安な周辺エリアへ移っている——東京カンテイが指摘する「都心の調整が周辺へ広がる」動きは、VOL.41で見た地価の傾向とも重なります。地価でも、上昇率のトップは中央区・北区の一等地ではなく、西区・福島区・天王寺区といった「一等地の周辺」でした。