区分マンションが 3年で1.6倍 在日華人が狙う価格帯で 今、何が起きているか
「そのうち買おう」と思っている間に、狙っていた物件は値上がりしています。
全国の区分マンション(築20年以上)の平均価格が、この3年間で約1.6倍——1,151万円から1,869万円に上昇しました。直近月は前月比+10.57%という急騰で、全種別(投資用区分・一棟アパート・一棟マンション)が直近12年の最高値を更新しています。注目すべきは、この価格帯こそ在日华人投資家が主に狙う「区分マンション」だということ。そして新築だけでなく「築20年以上」の築古にまで上昇が波及している点です。本号では、あなたが買おうとしている価格帯で今何が起きているのかを整理します。
📊
Section 01 · Data
区分マンション 価格 3年 1.6倍 前月比 10.57%
数字で見る現実:区分マンションで何が起きているか
まず、直近の市場データを確認します。「区分マンション」という在日华人投資家の主戦場で、記録的な数字が並んでいます。
築20年以上区分3年で 約1.6倍(1,151万円 → 1,869万円)
直近月区分マンション価格が 前月比+10.57% 急騰
全種別投資用区分・一棟アパート・一棟マンションが直近12年の最高値更新
区分の利回り6%台後半で横ばい維持(価格上昇でも利回り確保)
一棟系の利回り価格上昇に伴い低下傾向
📈 区分マンション(築20年以上)価格の推移
3年間で約1.6倍——築古にまで波及する上昇
3年前
1,151万円
2年前
約1,450万円
現在
1,869万円
3年間の上昇率 約+62% · 直近月だけで前月比+10.57%の急騰
「築20年以上」でこの上昇——築浅・新築はさらに大きく上昇している
「築20年以上」でこの上昇——築浅・新築はさらに大きく上昇している
💡 この数字の重み:3年前に1,151万円で買えた物件が、今は1,869万円。差額718万円は「3年待ったコスト」です。「もう少し様子を見よう」という判断が、これだけの機会損失につながっています。しかも築20年以上の築古でこの上昇率——「古いから安く買える」という常識が崩れつつあります。
💰
Section 02 · Yield
区分マンション 利回り 6% 横ばい 一棟 低下
利回りの謎:価格が上がっても区分は6%台を維持
通常、価格が上がれば利回りは下がります。しかし区分マンションは価格が急騰しても利回り6%台後半を維持しています。一棟系との違いに注目です。
🧮 区分 vs 一棟 · 利回りの動き
区分マンション
6%台後半
横ばい維持 ✓
一棟アパート・マンション
低下傾向
価格上昇で圧縮 ↓
区分マンションが利回りを維持できているのは、価格上昇と同時に賃料も上昇しているから。
賃料転嫁(投資家の24.3%が「賃料を上げた」)が利回りを支えている。
賃料転嫁(投資家の24.3%が「賃料を上げた」)が利回りを支えている。
この「価格が上がっても利回りが下がらない」現象は、区分マンションの強さを示しています。賃料が価格に連動して上がっているため、投資収益性が保たれている。VOL.13で解説した「賃料上昇時代」が、区分マンションの利回りを下支えしているのです。ただし、6%台という数字も過去と比較すれば低水準である点には留意が必要です。
💡 なぜ区分は利回りを保てるのか:一棟物件は土地value込みで価格が大きく上がるため利回りが圧縮されやすい。一方、区分マンションは賃料上昇がダイレクトに反映されるため、価格と賃料が並行して上がり利回りが維持されます。在日华人投資家が区分マンションを選ぶ合理性が、この数字からも裏付けられます。
🏚️
Section 03 · Old Too
築古 区分マンション 価格上昇 波及 理由
なぜ築古まで上がるのか:「古いから安い」が崩れた理由
今回のデータで最も驚くべきは、「築20年以上」の築古区分が3年で1.6倍になったこと。かつては「築年数が経てば価格は下がる」のが常識でした。その常識が崩れた理由を整理します。
1
新築が高すぎて手が届かない
建築費高騰・円安で新築価格が一般消費者に手の届かない水準に。買えない人が中古・築古に流れ、需要が押し上げられている。新築の高騰が築古を引き上げる構造。
2
立地の価値が築年数を上回る
都心の好立地では「建物が古くても土地・立地の価値」が評価される。駅近・利便性の高い築古は、郊外の築浅より価値が高い。立地が築年数の減価を打ち消している。
3
賃料が築古でも下がらなくなった
「築年数が経てば家賃を下げる」という前提が崩れ(VOL.13)、築古でも賃料を維持・上昇できるように。収益性が保たれるため、築古の投資価値が上昇している。
4
供給不足で選択肢が中古に集中
新築供給が首都圏1973年以降最少・近畿圏42%減(VOL.16/20)。新築が出てこないため、買い手の需要が中古・築古市場に集中している。
⚠️ ただし「築古なら何でも上がる」ではない:築古区分全体が上がっているように見えますが、上がるのは「立地が良い・管理が良い・賃料を維持できる」築古だけです。郊外・駅遠・管理不全の築古は、この上昇の恩恵を受けられず取り残されます。VOL.24で解説した「管理の質」の見極めが、築古投資では特に重要です。
🎯
Section 04 · Meaning
在日華人 区分マンション 価格上昇 意味 戦略
在日华人投資家にとってのこの数字の意味
区分マンションの急騰は、在日华人投資家にとって「機会」でもあり「警告」でもあります。両面を整理します。
機会①すでに保有していれば資産価値が3年で1.6倍に
機会②価格上昇でも区分は利回り6%台を維持=まだ投資妙味あり
警告①待つほど価格が上がる → 機会損失が拡大
警告②「築古なら安い」で選ぶと上がらない物件を掴むリスク
💡 今、区分マンション投資で勝つ条件:①立地の良い物件を選ぶ(VOL.03)、②実質利回りを冷静に計算する(VOL.04)、③管理の質を見抜く(VOL.24)、④現金の機動力で競合に先んじる(VOL.09)。区分マンションが全体的に上がっている今こそ、「どの区分を選ぶか」の目利きが投資成果を分けます。上がる波に乗りつつ、上がらない物件を避ける——この選別が鍵です。
💡
Section 05 · Conclusion
旭森観察室 VOL.32 の3つの結論
💡 結論①:区分マンションは「在日华人の主戦場」で急騰している
築20年以上の区分マンションが3年で1.6倍、直近月は前月比+10.57%。在日华人投資家が主に狙う価格帯そのものが記録的に上昇しています。「そのうち買おう」と待っている間に、3年で718万円分値上がりした——この機会損失の大きさを直視すべきです。
築20年以上の区分マンションが3年で1.6倍、直近月は前月比+10.57%。在日华人投資家が主に狙う価格帯そのものが記録的に上昇しています。「そのうち買おう」と待っている間に、3年で718万円分値上がりした——この機会損失の大きさを直視すべきです。
💡 結論②:価格が上がっても区分は利回り6%台を維持——賃料上昇が支える
通常なら価格上昇で利回りは下がりますが、区分マンションは賃料も並行して上がるため利回り6%台後半を維持しています。賃料転嫁(投資家の24.3%が賃上げ)が投資収益性を下支え。価格が上がっても投資妙味が残る、これが区分マンションの強さです。
通常なら価格上昇で利回りは下がりますが、区分マンションは賃料も並行して上がるため利回り6%台後半を維持しています。賃料転嫁(投資家の24.3%が賃上げ)が投資収益性を下支え。価格が上がっても投資妙味が残る、これが区分マンションの強さです。
💡 結論③:「築古なら安い」の時代は終わった——目利きが全てを分ける
築20年以上でも立地・管理・賃料維持力があれば大きく上がります。逆に郊外・駅遠・管理不全の築古は取り残されます。「古いから安い」で選ぶのではなく、立地(VOL.03)・利回り(VOL.04)・管理の質(VOL.24)で選び抜くこと。区分マンションが全体的に上がる今こそ、旭森観察室が積み上げてきた選別軸が投資成果を決めます。
築20年以上でも立地・管理・賃料維持力があれば大きく上がります。逆に郊外・駅遠・管理不全の築古は取り残されます。「古いから安い」で選ぶのではなく、立地(VOL.03)・利回り(VOL.04)・管理の質(VOL.24)で選び抜くこと。区分マンションが全体的に上がる今こそ、旭森観察室が積み上げてきた選別軸が投資成果を決めます。
【免責事項】本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言・売買の勧誘を目的とするものではありません。掲載のデータ・数値は各社公表情報に基づく参考情報であり、個別物件の価格・利回り・将来動向を保証するものではありません。不動産投資に関する最終判断は、専門家にご相談の上、ご自身の責任で行ってください。市況・法令・金利は変動する場合があります。
